전세 계약 만기 전 이사할 때 중개수수료(복비)는 누가 낼까? — 상황별 부담 기준 총정리

전세나 월세로 거주하다 보면 직장 이동, 결혼, 자가 매수 등 피치 못할 사정으로 계약 만기일보다 일찍 이사해야 하는 상황이 자주 발생합니다. 이때 집주인과 세입자 사이에 가장 빈번하게 다툼이 생기는 부분이 바로 다음 세입자를 구할 때 발생하는 중개수수료(복비) 부담 주체입니다.

1. 원칙: 중도 해지 시 복비 부담의 법적 기준

공인중개사법상 중개보수는 원칙적으로 거래 당사자인 임대인(집주인)과 새로운 임차인이 각각 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 기존 세입자가 계약 기간(2년)을 다 채우지 못하고 먼저 나가겠다고 요청하는 경우는 상황이 달라집니다.

"계약 기간 중 임차인의 사정으로 계약을 해지할 경우, 임대인은 만기 전까지 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없다. 따라서 통상적으로 임차인이 다음 세입자를 구하고 임대인이 부담할 중개수수료를 대신 지급하는 조건으로 합의 해지를 진행한다."

2. 상황별 중개수수료 누가 내야 할까?

• ① 일반 계약 기간 중 세입자 사정으로 이사할 때: 세입자 부담이 관례입니다. 집주인 입장에서는 만기까지 받을 수 있던 월세나 보증금 운용 계획이 틀어지는 것이므로, 세입자가 복비를 부담하는 조건으로 동의를 구해야 합니다.
• ② 묵시적 갱신 후 3개월이 지나 이사할 때: 집주인 부담입니다. 계약 만기 6개월~2개월 전까지 쌍방 아무런 통보가 없어 자동 연장(묵시적 갱신)된 경우, 주택임대차보호법에 따라 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 세입자가 복비를 낼 필요가 없습니다.
• ③ 계약갱신청구권을 사용해 연장한 뒤 이사할 때: 집주인 부담입니다. 갱신청구권으로 연장된 계약 역시 묵시적 갱신과 동일하게 세입자가 해지 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료됩니다.

3. 세입자가 복비 낼 때 손해 보지 않는 체크포인트 3가지

1. 기존 보증금 기준으로만 계산하기: 집주인이 다음 세입자와 계약하면서 전세금을 5,000만 원 올려 받았다면, 인상된 금액에 대한 추가 중개수수료는 집주인이 부담하는 것이 합리적입니다.
2. 현금영수증 반드시 발급받기: 집주인 대신 중개수수료를 지불하더라도 실제 돈을 낸 사람(세입자) 명의로 현금영수증을 발급받아 연말정산 소득공제 혜택을 챙겨야 합니다.
3. 만기 3개월 이내라면 협의해 보기: 잔여 기간이 1~2개월밖에 남지 않았다면 집주인도 어차피 곧 복비를 내고 새 세입자를 구해야 하므로, 수수료를 반반 나누거나 면제받는 협의를 먼저 제안해 볼 수 있습니다.

4. 마치며: 이사 통보는 빠를수록 유리하다

만기 전 이사가 결정되었다면 최소 2~3개월 전에는 집주인에게 먼저 알리고 문자나 카카오톡으로 협의 내용을 남겨두는 것이 좋습니다. 특히 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 연장 상태라면 3개월 전 통보만으로도 불필요한 중개수수료를 아낄 수 있으니 계약서 날짜부터 꼭 확인해 보시기 바랍니다.